昆阳镇雅山村城中村改造

土地和房屋征收补偿实施细则

为推进平阳县昆阳镇雅山村城中村改造工作顺利实施，保障被征收人的合法权益，根据土地及房屋征收补偿相关法律法规和《平阳县人民政府关于印发平阳县征收农民集体所有土地管理办法的通知》（平政发〔2014〕208号）、《县委办公室 县政府办公室关于印发平阳县重点工程建设房屋征收城中村改造农房集聚建设补偿暂行办法的通知》（平委办〔2012〕179号）、《平阳县人民政府办公室关于印发平阳县住宅房屋征收市场化安置实施办法（试行）的通知》（平政办〔2016〕28号）等文件精神，结合项目实际，特制定本实施细则。

一、本实施细则适用于平阳县昆阳镇雅山村（东至104国道，南至山边，西至铁路，北至水雅路）城中村改造土地和房屋征收补偿（具体以规划红线为准）。

二、昆阳镇人民政府受平阳县人民政府委托，作为征收实施单位，统一组织实施平阳县昆阳镇雅山村城中村改造土地和房屋征收补偿工作。

本实施细则所称的被征收人指平阳县昆阳镇雅山村城中村改造范围内的集体土地所有权人、土地使用权人和房屋所有权人。

三、集体土地征收和青苗补偿

集体土地征收和青苗补偿按《平阳县人民政府关于印发平阳县征收农民集体所有土地管理办法的通知》（平政发〔2014〕208号）规定执行。

四、房屋征收补偿的一般规定

（一）被征收房屋已取得《房屋所有权证》《土地使用权证》或《不动产权证》以及经认定后可参照合法的，应当按照本实施细则的规定实施征收补偿。

（二）被征收房屋方式有三种：货币补偿、产权调换、产权调换市场化安置，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换或产权调换市场化安置。被征收人不论选择何种补偿方式，必须在签订协议后，按照征收实施单位确定的搬迁腾空期限，将被征收房屋腾空并移交征收实施单位。

被征收人选择产权调换的，应安置面积在实际安置后有富余的，富余安置面积可以按照产权调换市场化安置货币补偿单价予以补偿。

（三）被征收房屋的建筑面积和建筑占地面积以《房屋所有权证》或《不动产权证》记载为准。被征收房屋的土地使用面积以《土地使用权证》或《不动产权证》记载为准。

（四）被征收的房屋前后余地（杂地、灰坦等）、简易棚用地、构筑物用地等，按照300元/㎡标准给予一次性货币补偿。

五、未登记房屋的认定及处置

（一）有下列情形之一，因历史原因审批手续不完整而未登记的房屋，经认定后可参照合法房屋，予以补偿安置：

1.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前已经建成的房屋。

2.1987年1月1日至1998年12月31日之间取得乡镇以上人民政府或县级以上人民政府土地、规划、建设部门批准文件的农村村民住宅房屋。

（二）未经登记的下列被征收房屋，由昆阳镇人民政府组织国土资源、住建部门按程序认定并公示后，予以确认是否给予补偿安置。

1.征收1987年1月1日至1998年12月31日之间建造但未办理合法建设手续的违法建筑（具体以1998年航拍图为准，1998年版房产分幅图和1999年地籍图参考），按程序认定并公示后，在规定的期限内签订房屋征收补偿协议并如期腾空交房的，可以参照合法房屋予以补偿安置；未在规定期限内签订协议的，依法无条件拆除。

2.征收1999年1月1日至2006年12月31日之间建造但未办理合法建设手续的违法建筑（具体以2007年航拍图为准），不予补偿安置，违法建筑如在规定期限内自行拆除的，按照房屋重置成新标准给予清障费，如在规定期限内未自行拆除的，依法无条件拆除。

3.2007年1月1日后建造但未办理合法建设手续的违法建筑，一律依法无条件拆除。

（三）征收1999年1月1日至2006年12月31日之间土地、规划、建设审批手续不齐全的农村村民住宅房屋，在规定期限内签订房屋征收补偿协议并腾空拆除的，可以参照合法房屋予以补偿安置。未在规定期限内签订协议并腾空拆除的，依法无条件拆除。

六、被征收房屋的货币补偿

（一）被征收人选择货币补偿的，被征收房屋货币补偿金额由具有法定资质的房地产评估机构根据被征收房屋比准价格，结合该房屋具体区位、层次、朝向、其他、建筑结构、建筑面积、成新及装修等因素评估确定。

（二）被征收人在规定期限内签订货币补偿协议，腾空房屋并移交给征收实施单位的，经征收实施单位验收合格后予以一次性付清货币补偿费。

（三）选择货币补偿的被征收人按规定领取货币补偿费后，不再享有产权调换安置权利及产权调换市场化安置的权利。

七、被征收房屋的产权调换

（一）被征收人选择产权调换的，被征收房屋根据合法建筑面积按房屋重置价、成新率、室内装饰，经评估后给予补偿。

（二）落地房应安置面积按被征收房屋（住宅）合法或可参照合法建筑占地面积的4倍给予安排新建套房建筑面积，或者按其合法或可参照合法建筑面积计算应安置面积。应安置面积价格按照安置价计算（见附件2）。

（三）安置房之间（按就近的面积进行套型选择后）多余的安置建筑面积经项目所在村委会审核、报征收实施单位同意后，可相互调剂整合成套。

（四）因安置房套型设计原因需增购面积的，增购面积原则上不得大于20平方米，其价格按安置房市场基准价计算（见附件2）。

八、被征收房屋的产权调换市场化安置

（一）被征收人选择产权调换市场化安置的，参照《平阳县人民政府办公室关于印发平阳县住宅房屋征收市场化安置实施办法（试行）的通知》（平政办〔2016〕28号）执行。

（二）市场化安置房屋货币补偿金额由被征收房屋补偿金额和安置房屋价值金额构成。

被征收房屋补偿金额按照被征收房屋面积结合房屋重置成新确定。

安置房屋价值金额按照应安置面积乘以市场化安置货币补偿单价确定。

市场化安置货币补偿单价由评估公司根据安置房屋市场基准价扣减房屋综合成本价评估测算，标准为3000元/㎡。

九、临时安置补助、停产停业损失和搬迁费

（一）临时安置补助费。住宅房屋按被征收房屋合法或经认定可参照合法建筑面积每个月8元／㎡计算。被征收人选择产权调换期房安置的，建设多层、小高层安置房的，过渡期按24个月计算；建设高层安置房的，过渡期按36个月计算；逾期交房的，逾期期间双倍支付临时安置补助费（因不可抗力因素造成逾期的，过渡期顺延）。被征收人选择货币补偿、产权调换市场化安置或现房安置的，给予4个月临时安置补助费。

（二）被征收国有土地性质的房屋，底层直接临水雅路或山墙直接临水雅路，且有营业执照并实际经营满1年以上的，按房屋自然朝向宽度乘进深计算（进深超过6米的按6米计算，不足6米的按实计算），一次性给予500元／㎡补偿。

（三）搬迁费补助标准为被征收房屋建筑面积5元/㎡，不足600元的按600元计算。选择产权调换期房安置的，搬迁费计算两次；选择货币补偿安置、产权调换市场化安置或现房安置的，搬迁费计算一次。

十、被征收房屋的价值评估

（一）征收实施单位和被征收人协商确定具有法定资质的专业房屋评估机构，作为房屋征收补偿的评估单位，依法实施被征收房屋的价值评估。

（二）房屋评估机构开展评估工作时应结合室内装饰、水电配套和附属物进行综合评估，评估机构评定的结果作为被征收房屋补偿的依据。

评估机构要以户为单位出具评估报告,评估结果要在房屋征收范围内进行公示。被征收人对评定的被征收房屋价值有异议的，可以向房屋评估机构申请复核评估。

（三）被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的资料。

十一、房屋征收补偿协议的签订

（一）被征收人应在征收实施单位规定时间内签订房屋征收补偿协议，同时移交房屋、土地权属证件及相关资料，由征收实施单位统一报有关部门注销。

（二）征收设有抵押权或租赁关系的房屋，被征收人在征收期限内自行处理抵押权或解除租赁关系后，方可签订征收补偿安置协议。

（三）征收补偿协议签订后，被征收人应在征收实施单位规定时间内腾空房屋并移交给征收实施单位。  

（四）被征收人不论选择何种征收补偿方式，被征收房屋腾空移交征收实施单位后，其房屋以及附属物、构筑物、已作补偿的室内装饰物品等的处分权、拆除责任均属于征收实施单位。

十二、安置房建设

（一）选择产权调换的，统一选择就近安置，即安置在昆阳镇水雅路地块。安置地块的房屋平面布置、层数、建筑密度和容积率均以住建部门审定为准，安置地块用地性质为国有划拨。

（二）水、电、讯、视等配套管线设施由征收实施单位安装至安置房户外，供被征收人自行报装。

（三）产权调换安置套房定位按照公平、公正、公开的原则，统一由实施单位组织落实。

十三、按期签约、腾空奖励

在规定期限内签约和腾空的，由征收实施单位给予奖励。各地块签约期限分二个阶段（具体时间及阶段划分以征收实施单位发布的签约公告为准）。

被征收人在第一阶段签订房屋征收补偿协议后，落地房按合法房屋建筑占地面积200元/㎡给予奖励，被征收人在规定期限内腾空的落地房按合法房屋建筑占地面积150元/㎡给予奖励。

被征收人在第二阶段签订房屋征收补偿协议后，被征收人在规定期限内腾空的（具体期限以征收实施单位发布腾空公告为准）落地房按合法房屋建筑占地面积150元/㎡给予奖励。

十四、货币补偿奖励及购房补助

（一）被征收人选择货币补偿的，按期签订货币补偿协议并按期搬迁腾空移交房屋后，给予被征收人被征收合法房屋市场价值（含装饰装修补偿，不含附属物补偿）10%的奖励。

（二）根据《平阳县人民政府办公室关于印发平阳县住宅房屋征收市场化安置实施办法（试行）的通知》（平政办〔2016〕28号）规定，被征收人选择货币补偿安置或产权调换市场化安置的，在领取被征收房屋货币补偿款之日起12个月内，在平阳县范围内购买政府提供的安置房或商品房的（不包括商业用房），可向房屋征收实施单位申请购房补助；新购房屋金额高于被征收房屋货币补偿金额（减去商业用房货币补偿金额部份）的，按不高于房屋补偿金额的10%给予补助;新购房屋金额低于被征收房屋货币补偿金额（减去商业用房货币补偿金额部份）的，按不高于新购房屋价值的10%给予补助。被征收人购买现房或期房的，享受新购房屋价值与房屋补偿金额相等部分免征契税优惠，超出房屋补偿金额部分按有关规定缴纳相关税费。对个人取得的房屋补偿金额免征个人所得税。富余应安置面积按照产权调换市场化安置货币补偿单价予以补偿的，可参照执行。

十五、征收国有出让性质的住宅或商业用房，被征收人选择货币补偿或产权调换市场化安置的，在国有划拨性质的房屋征收补偿标准的基础上，按照征收决定公告之日国有划拨土地使用权补办协议出让手续补交出让金标准给予补偿。被征收人选择产权调换的，国有划拨土地使用权补办协议出让手续补交出让金标准不予补偿，今后安置房土地性质为国有划拨的，国有划拨土地使用权补办协议出让手续及费用由征收实施单位办理和缴纳，超出原房面积的费用由被征收人自行承担（缴纳标准以办理安置房国有划拨土地使用权补办协议出让手续的当年标准缴纳）。

十六、无房户和住房困难户的处置

本次征收范围内的无房户和住房困难户，在房源许可的前提下，由本人提出申请，经项目所在村委会审核并进行公示，报征收实施单位同意后，按照人均住房面积25平方米认购安置面积，但是每户认购安置面积最多不超过120平方米。原则上安置多层，安置地点安排在水雅路地块或水塔村鹭鸶湾地块，安置面积按照就近的套型面积进行认购，60平方米以内的安置面积按照综合成本价多层1500元/㎡、小高层2200元/㎡、高层3000元/㎡计算，超出60平方米的安置面积按照市场基准价多层4600元/㎡、小高层5300元/㎡、高层6100元/㎡计算。无房户和住房困难户认购安置面积应在被征收人安置完成后指定认购。

十七、工业用房的征收补偿按照《平阳县人民政府办公室关于印发平阳县工业用房征收补偿指导性意见（试行）的通知》（平政办〔2017〕161号）执行。

（一）工业用房的征收补偿包括被征收工业用房价值的补偿、因征收工业用房造成的搬迁和临时安置的补助、停产停业损失的补偿。

（二）被征收工业用房价值补偿包括工业用房建筑物的补偿、土地使用权的补偿、装饰装修及附属物等价值的补偿，由具有法定资质的估价机构按房屋征收决定公告之日的市场评估价评估确定。

（三）工业用房搬迁费分为可移动设备搬迁补偿与不可移动设备补偿。

可移动设备搬迁补偿包括生产设施设备的拆卸费、搬运费（包括机器设备及相关构筑物在搬迁过程中损耗）、安装费、调试费等。不可移动设备因搬迁造成无法恢复使用的，按照重置价结合成新或者账面固定资产折旧后的净值予以补偿。

搬迁费用需评估的，由具有法定资质的估价机构以征收决定公告之日为价值时点评估确定。搬迁费计算一次。

（四）工业用房临时安置费按照合法及可参照合法工业用房建筑面积每个月10元/㎡计算，临时安置费一次性计算4个月。

（五）因征收工业用房造成停产停业损失的，应当根据工业用房被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。补偿的标准按照被征收工业用房价值百分之五的比例确定。

生产经营者认为其停产停业损失超过依照前款规定计算的补偿费的，应当向征收实施单位提供工业用房被征收前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料。征收实施单位应当与生产经营者共同委托依法设立的评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果支付补偿费。

（六）按期签订产权置换协议并按期搬迁腾空后，给予被征收人被征收工业用房价值（含不可移动生产设施设备价值）3%的奖励；按期签订货币补偿协议并按期搬迁腾空后，给予被征收人被征收工业用房价值（含不可移动生产设施设备价值）10%的奖励；奖励总额超过500万元的，按500万元计算。

十八、被征收房屋的水、电、固定电话、有线电视等均由被征收人自行办理注销手续。

十九、征收学校、宗教活动场所及其他特殊构筑物按照有关规定执行。

二十、本实施细则未涉及或未尽事项进行一事一议。

二十一、政策处理过程中，征收实施单位要坚持公开、公平、公正原则，主动接受监督。

二十二、本实施细则自发文之日起实施。 

附件：

1.房屋重置价、成新折旧标准

2.安置房安置价和市场基准价

3.房屋室内装饰、装修补偿标准

4.构筑物及其他补偿标准

5.农作物、经济作物、林木补偿标准

附件1

房屋重置价、成新折旧标准

单位：元/平方米

房屋结构	钢混多层	砖混	砖木	木结构	简易房
价格	980	700	600	500	200

说明：成新折旧按每使用1年扣除1%计算，折旧后最低不低于重置价的50%。

附件2 

住宅房安置价、市场基准价

	多层	小高层	高层	备注
安置房安置价	1500元/㎡	2200元/㎡	3000元/㎡	均价
安置房市场基准价	4600元/㎡	5300元/㎡	6100元/㎡	均价

说明：高层均价层为7层，多层、小高层以中间层为均价层，每递增或递减一层按±70元／m2进行调整。

附件3

房屋室内装饰、装修补偿标准

项  目	质量标准	补偿单价（元/m2）
防盗窗罩	不锈钢可拉式	200
	不锈钢固定式	130
	普通钢筋可拉式	80
	普通钢筋固定式	50
门	铝合金门窗	102
	铝合金弹簧门	138
	铝合金卷闸门	60
	10mm以上厚无框玻璃门	144
	夹板门	180元/扇
	实木门	330元/扇
墙纸		30
墙面油漆	无光漆	30
喷塑	多彩	35
马赛克	瓷质	30
陶瓷砖	铜质	30
	陶质	20
抛光砖	60cm×60cm或以上	100
不锈钢包柱	钢混结构木龙骨	240
宝丽板	贴墙面或吊顶	100
三合板	油漆	60
		50
吸塑板		25
水磨石	嵌铜条彩色	45
	嵌玻璃条	35
扶手	不锈钢	100
	木	100
强化复合地板		80
实木地板	中高档	400（进口）
	普通档	250（国产）
石材	普通花岗岩	50
	中、高档花岗岩	70
	大理石	120
座便器		450元/套
洗脸盆		200元/套
浴缸		500元/套
吊柜、壁柜	立面面积	120
厨房工作台		延长米（112.5元/套）

说明：

1.房屋结构等级范围内的装饰不予补偿。

2.本单价不包括成新，结算时应按评估比例成新计算。

3.房屋装饰补偿标准外的装饰项目按现场评估确定。

4.水、电、有线电视、电话等按照征收范围确定时的安装收费标准

予以计算。

附件4 

构筑物及其他补偿标准

项  目	质量标准	补偿单价
水泥道坦	砼厚度在5cm以上	30元/m2
	砼厚度在5cm以下	20元/m2
砖围墙	墙体完好	60元/m2
方块石围墙	墙体基本完好	80元/m2
无形状块石围墙	墙体基本完好	20元/m2
水井	直径在25cm以上	400元/口
	直径在25cm以下	300元/口
化粪池	一立方米以上	300元/个
厕所	地面建筑	300元/个
粪坑		300元/个

说明：本单价不包括成新，结算时应按评估比例成新计算。 

附件5 

农作物、经济作物、林木补偿标准

项 目	规格标准	单 价	备 注
蔬菜	按蔬菜种类划分	1800元/亩
豆类	按豆种类划分	1000-1500元/亩	以实种面积为准
水稻		1200元/亩
杉树 樟树	胸径＜5cm	7元/株
	5cm≤胸径＜8cm	15元/株	以地面以上1.3米处胸径为准
	8cm≤胸径＜15cm	30元/株
	胸径≥15cm	按市场评估价确定
松树 枫树 杂树	胸径＜10cm	4元/株
	10cm≤胸径＜15cm	15元/株
	胸径≥15cm	按市场评估价确定
柑桔 桃梨 枇杷等果树	幼龄期	15元/株
	始果期	45元/株
	盛果期	70元/株
	衰退期	40元/株
杨梅	幼龄期	40元/株	每亩不超过30株
	始果期	120元/株
	盛果期	240元/株
	衰退期	120元/株
毛竹		30元/100斤
水竹		20元/100斤
绿竹	新栽植	300元/亩	每亩丛数 以40丛为准
马蹄笋竹		300元/亩	每亩丛数 以40丛为准

说明：未规定的按实作价或评估作价予以补偿。